Иногда бывают случаи, когда сделки, касающиеся недвижимого имущества, заключаются по доверенности, а владелец не в курсе происходящего. Обычно это происходит с использованием мошеннических приемов, с подделыванием документов или другими неправомерными способами. Однако российские законы предусматривают такое развитие событий и имеют механизмы, призванные защитить собственность – для этого используется процедура истребования имущества из чужого незаконного владения, она дает возможность восстановить контроль над похищенными материальными ценностями. Об особенностях реализации процедуры, основаниях оспаривания продажи квартиры и остальных важных нюансах расскажем вам в данном материале.
Что считается незаконным владением недвижимым имуществом?
Понятие незаконного владения имуществом раскрывается в Гражданском кодексе РФ. Согласно этому документу, под данное описание подпадают такие ситуации:
Имущество, принадлежавшее юридическому и физическому лицу, было похищено и используется похитителями или третьими лицами, которые к исходному похищению отношения не имеют;
Право собственности на объект перешло от владельца новым собственникам вопреки его воле. Это подразумевает использование различных незаконных схем и методов: мошенничество, шантаж, угрозы, обман, использование поддельных доверенностей и других документов и т.д., что вынуждает собственника передать материальные ценности на невыгодных условиях.
Чтобы можно было реализовать истребование собственником имущества из чужого незаконного владения и оспорить договор купли-продажи квартиры, должны соблюдаться определенные условия:
- реальный собственник может предоставить подтверждение, что объект спора принадлежит именно ему. Это подтверждается выпиской из ЕГРП;
- должны быть представлены подтверждения факта перехода квартиры или участка в пользование новых лиц против воли владельца с помощью обмана, шантажа, запугивания и других противозаконных методов;
- к моменту слушаний в суде незаконный собственник продолжает владеть спорным имуществом, то есть, нарушение права владельца недвижимости продолжает нарушаться.
Обычно если эти основания имеются, выиграть спор в суде не составляет труда. Ситуация может усложниться только тем, что после незаконного перехода прав собственности мошенники перепродали квартиру вполне легальным способом третьим лицам, которые могут и не подозревать об истории недвижимости (т.н. добросовестные приобретатели). Но если удастся доказать, что недвижимостью владели противозаконно, все следующие операции с ней будут автоматически признаны ничтожными.
Порядок истребования недвижимого имущества из чужого незаконного владения
Чтобы защитить свои права, настоящий собственник объекта, выступающего предметом спора, имеет право на обращение в суд. Иски об истребовании имущества из незаконного владения сильно распространены в последнее время. Алгоритм рекомендованного поведения в таких ситуациях приведен ниже:
В первую очередь понадобятся правоустанавливающие бумаги на недвижимость (договор купли-продажи, дарения и т.д.), выписка из ЕГРП о данном объекте, а также подтверждения противозаконных действий со стороны оппонента.
В нем указывается наименование суда (для физлиц – суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта спора, для юрлиц – арбитражный суд), информация об истце и ответчике, все обстоятельства дела (особенно то, каким образом права собственности утрачены прежним собственником и перешли новому владельцу), аргументы в пользу вашей позиции (почему вы считаете, что ваши имущественные права были нарушены), а также требования: расторгнуть договор купли-продажи, признать сделку по доверенности недействительной (в зависимости от обстоятельств) и вернуть недвижимость законному владельцу. В конце указывается перечень документов, которые прилагаются к иску.
В назначенное время нужно явиться на заседание (лично или через представителя) и подтвердить позицию, указанную в иске, подкрепив ее доказательствами и показаниями свидетелей. В случае успеха недвижимость будет возвращена реальному владельцу, а все сделки с ней признаны недействительными. Если же суд откажет в удовлетворении исковых требований, можно будет подать апелляцию в вышестоящую инстанцию.
Важно: прежде, чем начинать оспаривание купли-продажи квартиры и истребование имущества, необходимо проконсультироваться с грамотным юристом по недвижимости. Он не только подскажет, какие документы нужно собрать и как составить исковое заявление, но и может при необходимости представлять ваши интересы в суде. Учитывая, что на кону недвижимость, любая ошибка может быть фатальной, а юридическая помощь поможет их избежать, успешно отстояв свои интересы в судебном процессе. Самостоятельно, без помощи юриста добиться позитивного решения будет очень сложно.
Заключение
Если ваши имущественные права нарушены, и недвижимость незаконно находится в чужом владении, нужно собирать доказательства своей правоты и обращаться в суд с соответствующим иском. Помочь истребовать недвижимость из незаконного владения поможет опытный адвокат по недвижимости.